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新2手机网址:中国经济须降低楼市依赖

Allbet登录网址 2022年07月12日 财经 16 0

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图:中国高房价能够持续,跟中国居民储蓄率高有关连   中国房地产的兴衰对于整个经济至关重要,高占比的居民资产配置与房地产紧密相关,同时地方土地财政也与房地产有捆绑,未来应该研究如何在“房住不炒”的方针下,实现稳房价、稳地价、稳预期,以时间换空间降低中国经济对房地产的依赖度。   如今讨论房地产存在一定的难度,因为中国居民买了那么多的房子,房地产在居民家庭的资产配置占比至少超过60%,应该说中国很多人都成了房地产的专家,因此,探讨房地产问题笔者也是战战兢兢的,房价高低如何看?说起来简单,实则是很复杂。   对于中国高房价的现象,确实很有意思,因为我们传统用房价收入比或用租售比来解释的话,明显房价过高了。这背后有三大原因:高收入阶层的实际收入被低估;居民低消费率、高储蓄率及高投资率的投资偏好; *** 管控土地供给。   高收入群可支配收入被低估   国家统计局公布、根据家庭抽样调查获得的中国居民可支配收入平均数,其中平均数×总人口=中国居民可支配收入占GDP的比重,这一数据美国大概是83%,印度大概是77%,相较来看中国是最低的,过去我们居民可支配收入占GDP比重大概在45%左右。比重为什么这么低?按理说中国GDP总量是全球第二,居民可支配收入总额应该也要得到总量第二才行,现在来看达不到,这看上去似乎对高房价不支持。   上述数据是抽样调查获得的结果,通过家庭调查的方式,尤其对高收入群体有没有如实反映真实收入水平呢?恐怕没有。笔者认为这个比重可能存在低估。目前全球的居民可支配收入总额占GDP比重的平均水平是60%,假设中国与全球平均一样,意味着中国居民可支配收入存在明显低估,我们可以从国家统计局公布的另一个数据──根据资金流量表(实物资产)中的住户可支配收入总额得到印证。   哪一个群体收入部分被低估最多呢?笔者估计是高收入群体被低估得更多,这样就可以解释为什么部分大城市的房价水平会这么高,实际上房价收入比的分母部分存在低估。很多人买豪宅都是一次性全额付款,从统计数据看,中国居民在境外人均旅游支出也在全球排名第一,中国居民在奢侈品消费上在全球比重大概在35%左右,也是非常惊人的。是否说明中国高收入群体的收入存在比较大的低估?这样可以解释有些城市为什么豪宅价格愈涨愈高,也是一房难求的局面。高房价结构背后房价主要由愿意出高价者决定。   在居民部门房贷的利息支出结构方面,有没有进一步细化的数据?如高收入者的利息负担有多少,中等收入者购房利息收入比多少,很遗憾我们缺乏这方面的数据。在数据比较缺乏或数据存在一定偏差情况下,分析高房价可持续的原因确实很有难度。中国高房价能够持续,首先跟民族文化习俗有关系,中国居民储蓄率几乎是全世界最高的,储蓄率愈高、消费率愈低。   高储蓄率影响经济增长模式   2016至2020年国家统计局数据跟其他国家做比较,发现无论是跟发达经济体相比或者跟发展中国家相比,中国居民的消费率都是非常低的,这也可以解释为什么中国高房价能够持续,原因在于居民部门更愿意储蓄,也就是说中国人对财富的追求更加向往,体现出节俭、爱财的特性,这在中国传统文化里可以得到解释。当然,由此也带来了对经济模式的影响,就是拉动经济增长的模式中投资占比很高,消费对GDP的贡献也是远低于全球平均水平的,而资本形成(即投资)对GDP的贡献目前大概是全球平均水平的两倍左右。投资占比过高,一方面是靠 *** 逆周期政策拉动;另一方面也是居民部门省吃俭用的结果,宁可少消费,也要有了钱存起来,想方设法买房,来支撑房价持续上涨。   上海交通大学上海高级金融学院副院长、金融学教授朱宁专门写过一本书叫《刚性泡沫》,解释了为何资产泡沫长期不破的深层原因,但指出最终都得破灭。笔者认为,,

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,衡量一类资产有没有泡沫,首先看估值水平是否合理;其次看这类资产的总市值是否过大。目前来看,中国的房地产估值和总市值占GDP比重高得离谱。当然,最终印证中国房地产有没有泡沫,就要看未来房价会否出现断崖式下跌。   如前所述,中国目前高房价除了有居民的收入,尤其是高收入阶层的实际收入被低估的原因;第二个原因是中国居民有投资偏好,所以消费率过低、储蓄率过高、投资率过高;还有一种原因跟土地供给政策有关系。房价过高是因为土地的供给有限、是管控的,我们走的是香港的模式。当然这个模式有它的合理因素,如果过去我们还可以讨论土地供给是不是应该放开的话,现在基本上没法讨论了,因为面对房地产这一庞然大物,我们一定要管控。   中国银行业有三分之一的资产直接或间接都与房地产相关,中国GDP应该有四分之一左右是依靠房地产来拉动的。既然居民的资产配置当中至少60%是房地产,地方 *** 的土地财政等都是跟房地产捆绑在一起,就必须得稳房价、稳地价、稳预期,否则一旦房地产出现问题,对中国经济的潜在伤害是非常巨大的。在目前情况下,需要通过楼市管控使得整个房地产行业平稳,不至于给银行、居民部门带来很大的系统性风险。因此,房地产的兴衰对整个经济至关重要。怎么能够维持房价的稳定,怎么能够维持居民部门在房地产方面的比重慢慢降下来,在“房住不炒”的方针政策上,逐步降低对房地产的依赖,化解经济风险,以时间换空间降低中国经济对房地产依赖度。   现实还是不容乐观的,今年首5个月整个房地产开发投资是负增长的,这跟2020年疫情之后相比有天壤之别,彼时房地产投资的表现在固定资产投资中一枝独秀,2020年房地产开发投资增速达到7%。笔者估计今年全年房地产开发投资增速是负的,因为从数据来看,居民部门的购房贷款余额增速已经出现了显着下降,笔者认为这是房地产长周期的上升阶段已经结束的标志,接下来行业不得不面临下行周期。   人口老龄化推高房屋空置率   下行周期将是比较痛苦的,我们可能没有做好充分的准备,没有充分去讨论怎么防止房价出现断崖式下跌。笔者觉得这不是天方夜谭,因为社会已经习惯了房价只涨不跌,没有经历过房价出现长期下跌的周期。随着中国人口老龄化加速,2022年开始中国退休人口将出现大幅增加,持续时间要长达13年,从2022年到2035年,“第二婴儿潮”出生的大量人口从今年开始将退出劳动力市场,像日本现在有些地方的房子送给别人都不要,日本的房屋空置率高得离谱。研究房地产的未来,如果不研究人口结构,不研究人口变化趋势,显然是不足的。我们现在研究的重点应该是如何保持房地产市场的平稳,如何稳房价、稳地价、稳预期,这点是非常重要的。   大城市的核心地段、市中心和郊区之间的价差太小,郊区今后面临房价下行的压力,三四五线城市及大城市郊区的房价下跌是必然发生的,跟供需关系是绝对相关。   如果按照圆的面积计算公式,如果离中心的距离如果增加一倍的话,土地的供给就会增加三倍,因此,如何进行房价合理的调控,未来的管控力度不得不加强。   还有一个需要解决的问题是,怎么能够让居民在保障性住房上增加供给,同时让居民有更多的钱来用于消费,这样中国经济与全球经济之间就有可比性了。如果一个国家的经济主要是靠投资拉动的,注定是很难持续的,还是要靠消费来拉动,这样有利于经济的转型。 Allbet声明:该文看法仅代表作者自己,与www.allbetgame.us无关。转载请注明:新2手机网址:中国经济须降低楼市依赖
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